En opinión de José Alberto Sánchez Nava
Propietarios de Inmuebles en la CDMX: Ante la Incertidumbre del Binomio entre el Artículo 832 del Código Civil y la nueva Reforma Inmobiliaria
José Alberto Sánchez Nava
“La intervención estatal redefine la propiedad privada y cuestiona si realmente somos dueños de nuestros hogares, generando incertidumbre jurídica y financiera al poner en duda los límites de la propiedad en la Ciudad de México.”
1.- La base de la incertidumbre
A la luz de la reforma inmobiliaria como principio rector de la Constitución de la Ciudad de México, en la que se reconoce la propiedad de inmuebles del dominio privado a favor de la Ciudad de México, pero que se compromete a respetar la propiedad privada en términos del artículo 27 de la constitución general cuyo precepto impone medidas sociales como la expropiación, surge una interacción entre esta reforma constitucional de la Ciudad de México y la modalidad establecida en el artículo 832 del Código Civil del DF, que declara de utilidad pública la adquisición de terrenos “apropiados” por parte del gobierno para constituir patrimonios familiares o alquilarlos a familias de bajos recursos con una renta módica.
Este binomio jurídico ha generado preocupaciones frente a la obcecación oficial de una reforma judicial politizada que generan preguntas fundamentales respecto de la interpretación de un proyecto político transformista sobre los derechos de propiedad en la capital del país, con implicaciones procesales en litigios que involucran derechos reales, personales o de garantía, tales como la compraventa, la hipoteca, el arrendamiento, el comodato, la cesión y los fideicomisos de garantía sobre bienes inmuebles. La reforma inmobiliaria no debe considerarse simplemente como una alineación trivial de la constitución local con el artículo 27 de la Constitución General, especialmente en relación con los efectos del artículo 832 del Código Civil de la Ciudad de México, el cual se erige de otro principio rector de la Constitución de la CDMX, y que es el noble combate a la pobreza pero mediante la disposición de los recursos públicos y no con bienes de terceros.
- La propiedad originaria y los derechos sobre bienes inmuebles
El artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que la propiedad originaria de tierras y aguas corresponde a la Nación, pero también busca el interés público, el beneficio social y la utilidad pública, permitiendo que la propiedad privada se sujete a medidas como la expropiación, la regulación de elementos naturales y la imposición de modalidades. Sin embargo, la reciente reforma en la Ciudad de México, en combinación con las disposiciones del Código Civil local, otorga un nuevo rol al gobierno de la capital en la administración de estos derechos, en especial en lo que respecta a los inmuebles dentro de su jurisdicción. Esta redistribución del control sobre la propiedad inmobiliaria ha generado un debate sobre si la Ciudad está extralimitando sus facultades al consolidar un régimen jurídico que potencialmente reduce la seguridad jurídica de los propietarios privados.
- Implicaciones procesales en los litigios sobre derechos reales
En el marco de los litigios que involucran de forma directa e indirecta la deducción de derechos reales —como la propiedad, el usufructo, la servidumbre o la garantía hipotecaria— la reforma tiene efectos significativos. Tradicionalmente, los propietarios privados podían ejercer sus derechos sobre inmuebles con base en los principios de libertad contractual y protección del derecho a la propiedad. Sin embargo, el hecho de que la reforma reconozca un mayor control del gobierno sobre estos inmuebles introduce incertidumbre en cuanto a la protección de los derechos de los propietarios frente a terceros.
Uno de los efectos inmediatos de esta situación será en los procesos hipotecarios. Al considerar que el gobierno de la Ciudad de México puede asumir un rol más preponderante en la regulación de la propiedad, las garantías hipotecarias pueden volverse menos seguras. Los acreedores que antes confiaban en la capacidad de ejecutar la garantía del bien inmueble como medio para recuperar su crédito, ahora se enfrentan a la posibilidad de que el gobierno interfiera en dicho proceso, ya sea por intereses de utilidad pública o por su rol como administrador de los bienes inmuebles en el territorio, pues por una parte la constitución local reconoce y por tanto adquiere en favor de la ciudad, la propiedad respecto de bienes inmuebles del dominio privado, mientras que al artículo 838 del Código Civil local, declara de utilidad pública la adquisición de terrenos apropiados por parte del gobierno para constituir patrimonios familiares o alquilarlos a familias de bajos recursos con una renta módica.
- Contratos de compraventa y fideicomisos de garantía
La compraventa de bienes inmuebles, una de las principales vías de transferencia de propiedad en México, también enfrenta nuevas barreras. Si bien este tipo de contrato se sustenta en la libertad de las partes para acordar los términos de la transacción, la intervención del gobierno puede alterar los efectos finales de la operación. Esto se manifiesta en dos niveles: primero, en la posible revisión (ahora preponderante) de la validez de la transacción frente a los nuevos intereses públicos; y segundo, en la implementación de nuevos gravámenes o restricciones que afecten la plena disposición de los bienes inmuebles.
Los fideicomisos de garantía, que suelen utilizarse como mecanismos para asegurar el cumplimiento de obligaciones crediticias, también podrían enfrentar desafíos. Al considerar que el gobierno de la Ciudad de México ha incrementado constitucionalmente su control sobre los inmuebles, los fideicomisarios (es decir, las instituciones financieras que actúan como beneficiarios de la garantía) podrían encontrarse con limitaciones en el ejercicio de sus derechos sobre los bienes en cuestión, generando un nuevo frente de litigios que busquen defender la naturaleza contractual y privada de estos acuerdos frente a las nuevas disposiciones públicas derivadas del reconocimiento constitucional local respecto de la propiedad de bienes del dominio privado en favor de la ciudad, los cuales pasan a ser por determinación del código civil local como de utilidad pública.
- Derechos Deducibles del: arrendamiento, comodato y cesión
Los contratos de arrendamiento y comodato, que regulan la posesión temporal de inmuebles por parte de terceros, también se ven afectados. En el caso del arrendamiento, los propietarios que antes contaban con la seguridad de poder disponer de su inmueble para alquiler, podrían enfrentarse a nuevas regulaciones que limiten los montos de renta o que incluso favorezcan al arrendatario en caso de que el gobierno determine que el inmueble cumple con funciones de interés social.
El comodato, por su parte, como un contrato en el que se cede el uso gratuito de un bien, podría estar sujeto a nuevas interpretaciones jurídicas si el gobierno decide intervenir en el destino del inmueble bajo el pretexto de utilidad pública. Esto podría abrir la puerta a litigios en los que los derechos del comodatario o del propietario sean discutidos bajo una óptica del interés público más que contractual.
Finalmente, la cesión de derechos sobre inmuebles, común en transacciones inmobiliarias como medio para transferir obligaciones o beneficios, podría encontrarse con obstáculos si el gobierno decide intervenir en la relación jurídica existente entre cedentes y cesionarios, afectando la ejecución de estos contratos y, por ende, la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario.
- El rol del gobierno y las implicaciones para la inversión inmobiliaria
Uno de los mayores riesgos que plantea esta reforma es su posible efecto disuasorio sobre la inversión inmobiliaria en la Ciudad de México. Los inversores, nacionales e internacionales, buscan jurisdicciones con seguridad jurídica clara y predecible. Cualquier intervención del gobierno que afecte la libertad de disposición de la propiedad puede generar incertidumbre y, en última instancia, disminuir el interés por invertir en bienes inmuebles en la capital. Esto podría tener un impacto significativo en la oferta de vivienda y en el desarrollo urbano de la ciudad, afectando no solo a los propietarios privados, sino también a los sectores más vulnerables de la población.
- Conclusión
La reciente reforma constitucional de la Ciudad de México, combinada con el artículo 832 del Código Civil, ha generado un marco jurídico que centraliza el control de la propiedad inmobiliaria en manos del gobierno local. Esto ha creado un nuevo frente de incertidumbre en los litigios relacionados con la deducción de derechos reales y personales sobre inmuebles, afectando aspectos cruciales como la compraventa, las garantías hipotecarias, los fideicomisos de garantía y los contratos de arrendamiento, comodato y cesión.
Los efectos de esta reforma no solo cambian el estatus de la propiedad frente a terceros, sino que también generan preocupaciones sobre la seguridad jurídica de los inversores y los propietarios en la capital. Frente a este panorama, será crucial observar cómo evolucionan los litigios y cómo los tribunales interpretan la relación entre los nuevos intereses públicos y los derechos privados en materia inmobiliaria.
